相信我们许多朋友常会问道这样一个问题，现在我们省吃俭用，辛辛苦苦购买一套房子，基本用光了多个钱包，甚至搭上未来一二十年相当部分的收入支出，未来我们的房产到底值多少钱呢？比如说到2030年，由于每个城市房产价值不一，本文权且以100万的房产为切入点，我们一起来看看：2030年，现在一套市值100万的房产到那时值多少钱？

弄清这个问题前，我们要大概判断出未来房价的大致方向，换句话说，那就是房价到底是涨还是跌？而回答这个问题前，那就要分析出影响房价的主要因素有哪些变化？从过往我国房地产发展的轨迹来看，影响房价的主要因素有3大方面：

第 一大方面，货币增长速度

假如全社会所有的商品总值是100万亿，国家正好发行的货币总额也是100万亿，这个时候一件商品的价值是10元钱，但如果国家发行的货币是200万亿，那么这件商品的价格就变成20元钱了，这就是我们讲的“钱不值钱”了，商品本身没发生价值增长，只是产生通货膨胀罢了。房子本身就是一件商品，只不过是很大件的商品，也同样适用这个道理，房价涨跌一定会受到货币增发速度影响。

第二大方面，土地价格增长速度

一般说来，土地价格成本占商品房售价的60-70%，其他成本包括建安、人工、管理费用等只占到房价的1/3，所以说，房价上涨是因为人员工资上涨、原材料价格上涨等因素的说法是站不住脚的。土地价格的上涨速度决定了房价上涨速度这是毋容置疑的，当然，有人可能会拿个别“高价地”被套后低于成本价销售来说事，这仅是个别现象，不代表行业趋势。

那么，土地价格又受什么影响呢？除了开发商本身的需求外，最主要的原因就是地方“土地财政”替代率问题。2018年全国土地出让收入6.5万亿，比2017年上涨了四分之一，这已经是多年连续上涨，除去一线大城市土地依赖程度逐年下降外，大多数城市土地收入占地方财政收入不降反增。城市要提档升级，没有财政来源可不行，除去土地收入外，其他方面的税收可不是一朝一夕，也不容易见成效。

第三大方面，人口增减因素
房子最终是用来住的，房价的涨跌一定跟人口增减有关联。根据联合国预测，到2030年中国城市化率将达到70%，对应城镇人口为10.2亿，相比2018年，城市人口增加约2亿。根据当前趋势来看，大约有一半，即1亿人口来自农村，这是城市新增人口，其他为自然增长和区划调整变动。

根据恒大研究院的报告数据显示，到2030年新增的城市人口的80%将分布在19个城市群，也就是说1.6亿人口分布在国家规划的这19个城市群。其中约60%即1.2亿人将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中下游、成渝、中原、山东半岛七大城市群内。这与我们日常理解的人口增减会有差别，我们一般认为人口出生率下降，人口会净减少，那仅是指的人口总量，但涉及住房需求问题，我们把人口归结为城市人口增减问题。从这个角度看，到2030年，城市人口还会有比较可观的增量，这也是支撑楼市的基础。

2030年，现在一套市值100万的房产到那时值多少钱？
关于这个问题，同样需要结合上面三个因素来回答，谁也回答不上来彼时房产价值的准确数据，我们权且结合现在的经验和趋势来预测。未来10年主要也是从三个方面来判断：

一是货币增速。在过去十年，从2008年M2增速为17.82%开始，一直到2016年M2增速为11.30%，始终保持在两位数，直到2017年和2018年下降到两位数以下，货币增速分别为8.07%和8.10%，从这个趋势来看，货币增速M2一直处于下降通道，据此测算，到2030年时，货币增速大概在4.5%上下，也就是我们所对应的通货膨胀率。

二是土地财政替代率。根据任泽平推算，未来房产税上限可达7.2万亿，占地方财政47.7%，这是一个什么数字呢？2017年土地收入占地方财政比例为24%。当然，这是极值。按照国外经验和国内实际，我们先期征收房产税税率应该是相对较低，按照现在媒体预测最多的一个税率是1%，若我们未来一半房产被征税，大概有200万亿市值房产，房产税也只有2万亿，仅占到2017年土地收入6.5万亿的30%，这显然不能全部替代土地财政，还有2/3的收入来源于土地收入。

关于第三个方面“人口增减”，在前面“第三大方面”已有论述，总体上讲，在19个城市群人口还会继续增加，而重点人口增量集中在7大城市群。

从以上三个方面来看，我们也无法推导出一个城市的房价具体涨幅。但我们可以明确两个方面，一是未来房价肯定还会涨，特别是这19个城市群的房子；二是房价涨幅会降低，以前3年翻一番，未来可能要5年时间，到2030，可能只有1.5倍涨幅。如果非要拿现在100万房产来预测，到2030年差不多可能相当于彼时250万左右的价值。

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