提要：继房地产信托监管升级后，房企海外发债监管也进一步加强。国家发改委日前发文严控房企海外发债用途，即只能用于“借新还旧”并且是一年内到期的境外债务。

　　继房地产信托监管升级后，房企海外发债监管也进一步加强。国家发改委日前发文严控房企海外发债用途，即只能用于“借新还旧”并且是一年内到期的境外债务。自5月银保监会“23号文”对房地产融资乱象进行整治以来，房企融资收紧信号不断增强，仅最近一周就两次出击加强监管。

　　如此密集地加强房企融资监管，或是出于对当前房地产金融风险的担忧。尽管在上半年密集调控之下，全国楼市有所降温，但是近期部分城市土地市场热度不减，房企高溢价拿地现象频现。地价上涨必然引发房价上涨预期，增加市场不稳定因素。部分房企的非理性拿地存在资金风险，进而容易引发金融风险。这与中央反复强调的“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标不符，也与防范化解重大风险的要求不符。“稳地价”是前提，在部分城市政府调控土地出让环节的同时，严控房企拿地的资金源头也十分必要。

　　今年二季度土地市场升温与房企融资环境宽松有关。梳理某研究机构发布的40家典型房企月度融资数据可见，公司债成为4月房企境外融资主力，另外，信托融资规模也不断攀升，5月融资总额跃居各类融资渠道之首。6月，在银保监会整治房企融资乱象后，信托融资占比迅速下降近10个百分点。而境外融资今年出现大幅攀升，国家统计局的数据显示，1~5月份，房地产开发企业到位资金中，利用外资同比增长38.8%，增速最快。这些境外资金中有部分可能用于拿地。

　　日前，央行发布的最新数据再次印证了监管部门的担忧。6月新增贷款的细项中，以住房按揭贷款为主的居民部门依旧担当主力，6月新增规模同比增加超220亿元，居民部门加杠杆的趋势仍在延续。而住户部门杠杆率急速攀升和房地产业过度融资等房地产金融化问题正是此前银保监会主席郭树清所警示的问题。在当前国内经济下行压力加大、外部环境复杂多变的背景下，房地产作为经济稳定器的作用不能忽视，但防范房地产金融风险更加重要，“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标不会改变。