孟晓苏既是政策的制定者、参与者，也是实践者。

写在前面

从官员到企业家再到学者，这位有着丰富人生经验的历史参与者，在不同的人生阶段，从事着不同的工作岗位，不变的是他为中国经济改革、住房制度改革“摇旗呐喊”“献言献策”的一颗心。从房改，到引进金融产品，到住房抵押贷款，到住房反向抵押养老保险这些住房领域的改革创举，都能看到孟晓苏的身影与思想，他既是政策的制定者、参与者，也是实践者。

丨中房报记者 马琳 北京报道

北京CBD，繁华如常。站在世纪财富中 心19层向外望去，车流、人流不时交织闪过，后又融入到不断变化的时代洪流中。

“这在70年前是不可想象的。”看到窗外的景致，原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏说。

孟晓苏出生于1949年12月24日，与共和国几乎同龄，经历过新中国成立头30年的那段很多人吃不饱饭的大灾荒年代，也经历过改革开放那个释放梦想、敢闯敢试的年代。

“那都是时代的标志。”孟晓苏说。

1977年12月高考恢复，孟晓苏跟随着一众学子考入了北京大学。在这些学子的背后，一个时代也正在拉开着序幕。到了1978年，十一届三中全会在北京召开，宣布中国进入到改革开放的历史新时期，一个令人感到澎湃与欣喜的时代呼啸而来，“团结起来、振兴中华”也成为北京大学学生们高喊的口号。到了1982年，孟晓苏毕业，他被分配到中南海工作，上世纪80年代那几场激动人心的改革他都亲自参与和近距离观察，包括市场经济改革、农村承包制改革和股份制改革，以及后来他又亲手推动了1998年的住房制度改革，“这些改革使人们看到了力量与希望。”

70年间时空转化，中国从贫穷、落后跃升成为了仅次于美国的第二大经济强国，GDP年均增幅为9.5%，“在改革开放初期，没有人会想到后来会发展得这么快，是70年的奋斗改变了中国的面貌。”孟晓苏说，如果用一个词来形容新中国成立70年的变化？那就是“天翻地覆”；如果探讨这个变化的深层次根源的话，那就是“倒逼机制”，正是因为有当年安徽农民外出讨饭倒逼出了农村承包制改革；正是因为广东居民逃港倒逼出了对外开放；正是因为计划体制使经济发展停缓，倒逼出了市场经济体制改革；也正是因为单位福利性分配住房到连维修基金都无法支付，倒逼出了住房制度改革。

孟晓苏也完成了一个从官员到企业家再到学者的身份转变，一个始终为中国经济改革、住房制度改革“摇旗呐喊”“献言献策”的思考者。

对于未来的房地产行业发展，孟晓苏表示改革仍要加快。新中国成立70年、改革开放40年来，中国人民的需求是什么？是包括“更舒适的居住条件”“更优美的环境”；农民要进城，城里的人要出去，我们要想办法满足人民群众对美好生活的追求。

往事一幕幕，精彩一个个，“我们要始终牢记那些为建立新中国努力奋斗的革命先辈与改革开放先锋们，让我们傲立于世界民族之林。”孟晓苏说。

孟晓苏是一个敢于说真话的人，他系统专业的思想对中国房地产业的发展产生过重要影响。不仅见证、参与了改革开放40年来一系列重大改革开放政策的制定与实施，也曾不断地推进住房制度改革，给中国的房地产行业带来了很多新的想法与模式。

他也是一位风趣的人，他说《阿甘正传》他看过不止10次，他认为那是一个一辈子傻呼呼却不断成功的人，一个向前奔跑永不放弃的人生。

一个时代正在拉开序幕

1984年万里副总理在青岛市确定“引黄济青”方案（万里身后是秘书孟晓苏）

“新中国成立的头30年，日子很紧巴的，再加上发生了大灾荒，很多人都吃不饱饭。我们家也是。虽然当时家庭环境不错，但依然填不饱肚子，父母为了让孩子们吃饱，将大部分吃的都留给了我们，后来他们因营养不良都得了浮肿病。那个时候整个社会都是坎坷的。”孟晓苏说。这是他抹不去的记忆。

当时，刚刚初中毕业的孟晓苏没有能够继续上学，在年青人都涌入到农村、部队、工厂的大洪流的背景下，他被分配到了北京汽车制造厂工作。

工厂的工作单调而辛苦。在工厂，他什么活都干，车工、铣工、刨工，包括抡大锤，因为抡大锤到现在他的胳膊都是一个长一个短。“我是比较幸运的，在工厂当了10年工人。如果按过去定阶级定成份的话，我应该是工人成份。”

1977年12月高考恢复，孟晓苏如愿地考入了北京大学。考上北大时，工人师傅开着车将他送到了北大校园，“孟晓苏坐着自己生产的吉普车进入北大”一时成为美谈。

“那年我28岁，已触碰到了年龄线，本以为不能参加高考，没想到考中了。上了大学才知道我不是    大的，班上还有32岁的，有的人的孩子都已经很大了。我在班上排行老七。”1982年，孟晓苏从北京大学毕业，到中南海工作，随后担任时任中央政治局委员、国务院副总理万里的秘书。

“当时，推动改革是困难重重的。”孟晓苏说，但有两个人是改革开放的积极探索者，一个是万里，一个是习仲勋，他们都是改革开放的领导人、先锋和闯将。

他回忆，当时万里同志到安徽担任省委第 一书记，发现安徽农村非常贫困，农民吃穿极其匮乏，有的甚至结队外出讨饭。新中国建国那么多年，农村生产与农民生活却停滞在非常低的水平，这是人民公社旧体制造成的灾难。万里毅然决然地决定支持农民改变生活状况，支持农民“借地度荒”“责任到人”，实行“大包干”的联产承包制，一番动作下来，使安徽农村逐渐走出了农村改革的成功道路。

随后这一改革从安徽推广到全国。邓小平同志对此曾有过评价：“中国的改革是从农村开始的，农村改革是从安徽开始的，万里同志是立下功劳的”。

“1983年，我到万里同志身边工作时，正是农村改革从安徽向全国推进的时刻。从1984年以后的文件起草、政策制定我都有参与。那时一个激动人心的时刻，当时都是随时采集农民群众的意见，在第二年就形成文件。那时制定方针政策非常快，及时反映人民群众的要求。”孟晓苏说。

从1982年开始，中央连续下发五个一号文件，推动农村承包制从安徽走向全国。1982年的一号文件给土地联产承包责任制“上了户口”，结束了对包产到户20年的争论。这些举措使农业生产发生了根本性改变，逐渐为农村经济发展打开了大门，给市场带来了活力。

一个更令他们意想不到的结果是，上述举措使农村乡镇企业异军突起。原先被认为是最保守的一个群体成为了改革开放的主力、最为踊跃的人。再加之农民工进城，也推动了城市化的发展与城市建设。

当万里在安徽进行改革时，习仲勋同志到广东主政，后来担任广东省委第 一书记和省长。他带领省委提出，要利用广东的地缘和人脉优势，率先推行对外开放。邓小平肯定了这个意见，并之称为“经济特区”。随后设立的深圳、珠海、汕头与厦门等四个经济特区，三个在广东。

“这两位领导人各在两年半时间里为改革开放开了个好头，使改革开放成为不可逆转的历史潮流。”孟晓苏说。

启动住房制度改革

1993年孟晓苏总经理在中房公司住宅小区项目奠基仪式上讲话

正当社会迷茫之际，1992年1月17日，一列火车从北京开出，向着南方奔驰而去，驶过武昌、深圳、珠海、上海。这是邓小平视察南方，在这一路的走访视察中他发表了一系列重要讲话，时称“南巡谈话”。“南巡谈话”为新时期改革开放指明了方向。

这一年，孟晓苏主动要求调往中国最早成立的房地产公司——中国房地产开发集团有限公司，成为掌门 人。

实际上，“南巡谈话”后，中央便提出加快住房制度改革步伐，各地房地产投资迅速热了起来，特区海南一下子冒出2万多家房地产公司，先醒者都觉得机会来了要投身市场经济，闯出一番事业，房地产是最 好的端口，但人们对房地产的需求端显然毫不知悉，大干快上之后无法支撑陡然升起的高楼大厦，泡沫被吹起，高楼烂尾无法避免，直接引发了1993年第 一轮的房地产宏观调控。当年年底副总理朱镕基主抓宏观调控，处理资产泡沫，银行收紧贷款，房地产行业陷入不安与沉寂中。

到了1996年，我国出现了有史以来的第 一次“产能过剩”。那时全国钢铁产量仅1亿吨、纱锭仅5000万支就过剩，还有其他许多相关产业，也都出现了低水平的“过剩”。

“当时是做项目找死、不做项目等死，楼市和经济都受到了冲击。”孟晓苏说。

面对这种状况，孟晓苏大胆提议，“住房建设可以成为新的经济增长点”。孟晓苏的观点提出后，原国家建设部、国家体改委、国家计委、国家科委很快予以呼应，并和中房集团共同设立课题组，启动住房建设成为国民经济新增长点研究与住房制度改革方案设计。这个房改课题组由杨慎、洪虎、郑新立、尚勇等人担任顾问，由孟晓苏担任课题组组长，成员中包括梁运斌、印坤华、高材林等专家。

“房改课题组从1996年10月开始工作，到北京、上海、广东、江苏等多地进行调研。到1998年3月完成课题报告，历时一年半。”孟晓苏说。

在这一基础上，1998年7月，国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该通知正式开启了我国城镇住房制度改革，结束了福利分房制度。提出的各项政策包括提薪降息鼓励消费、完善住房供应体系、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、支持住房企业发展等核心内容，将我国住房建设与分配推向商品化与市场化。

从1998年房改到2003年间，通过发展房地产业，并带动相关产业的发展，使整个国民经济恢复了活力。到了2003年，钢铁产业从供过于求变成了供不应求，产能达到了2亿吨。

“那时主管部门提到房地产可不像现在这样‘火冒三丈’，而是非常小心地呵护着房地产业，到处讲房地产业的好话。那是房改以后，主导产业带动了国家的经济，带动了诸多产业后所应得的赞许。”孟晓苏表示。

但有一件事让孟晓苏觉得可惜。“当年的房改方案已经提出了住房双轨制，即由市场提供商品房，由政府提供保障房。原因是我们认为在经济发展与社会发展中，不可能没有低收入者，无论何时何地政府都要重点照顾好这部分人群的居住问题。靠什么照顾呢？主要是靠完善住房保障体系。”

但这一方案后来并没有有效实施，在众多专家的眼中，这一方案多年被主管部门忽略几近12年，这是发展中的失误。一度主管部门希望将保障房建设任务交由市场解决，期间推出了“9070”等政策，希望房价有所下降。“但这样设计老百姓就能买得起房吗？他们以为老百姓4斤龙虾吃不起，1斤的龙虾就应该吃得起。他们不知道老百姓要吃的是野山鸡炖蘑菇、大葱炒笨鸡蛋。”孟晓苏引用央视小品“不差钱”中的典故来比喻。

孟晓苏认为，因缺乏保障房，当低收入无房家庭发出抱怨时，舆论便被引导将矛头指向开发商，试图把房地产开发商形象“妖魔化”，其实提供保障房是政府的责任。“我认为房地产企业形象并不差，公道自在人心，不少房地产企业家很受人尊重。这些年人们对于房地产业逐渐有了正确认识，它是国民经济的支柱产业，是拉动经济发展的主导产业和先导产业。”

对于主管部门的忽略，孟晓苏和原建设部副部长杨慎也曾呼吁多年。“2010年李克强带着辽宁棚户区改造的经验进入国务院后，才在全国展开了保障房建设。”孟晓苏说。

房地产行业仍有美好的未来

目前，中央已经明确提出，要建立房地产市场长效发展机制，保持房地产市场平稳健康发展。

对于这一机制，孟晓苏比较认可，“我们要把欠的账补回来。改革开放这么多年了，有很多记忆被人们淡忘了。当年房改的目的就是要把商品化与市场经济引入到住房建设与分配领域。今天我们要不忘初心。”

他还说，“我们的主管部门能不能重读一下房改方案的最初设计，我们要走的是双轨制，由政府提供保障房，由市场提供商品房。现在，这样的设计也写入到了国务院的政府工作报告中去，提出以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。如果从这个角度来看，我想调控者应该明白要做什么？是要更多地想办法解决住房保障问题。”

但孟晓苏始终看好房地产行业的发展。

他说，住房商品化推动房地产业迅速发展，使它成为新的国民经济主导产业。具体来看，中国的房地产投资规模从房改前的3580亿元，一路增长到2018年的15万亿元，20年间增幅达到40倍；由此拉动国内生产总值从1998年的7.8万亿元增长到2017年的82.7万亿元，20年间增长了10倍。许多相关产业在房地产拉动下增长迅猛，纷纷成为世界第 一。譬如中国钢铁产量占世界50%以上，水泥产量占世界产量60%，电解铝产量占世界65%，平板玻璃产量占世界50%，化纤产量占世界70%，建筑陶瓷产量占世界52%，发电量、煤炭产量、工程机械、港口吞吐量等都是世界第 一。房地产与相关产业对中国经济的巨大拉动作用不可低估。

房改所带来的另一个显著变化是居民住房条件的迅速改善。城镇居民人均住房建筑面积从房改前的17平方米提高到2018年的39平方米，户均一套住房。

对于房地产行业的未来，他说，房地产市场发展要注重供给侧结构性改革，着力解决人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分发展之间的矛盾。在管理上需要各地精 准施政，更要有改革创新精神。

同时，要提倡“租购并举”，加快发展住房租赁市场特别是长期租赁，这就需要相关配套政策扶持；要用“共有产权房”降低购房门槛，让“夹心层居民”早日实现购房梦想，就需要政府减少一些当期地价收入，而把部分地价转为房屋产权；要加快推进农村集体建设用地改革，其中需要改革的方面更多；要通过建设“美丽乡村”把城市房地产投资与城市购买力引入农村，让乡里农民可以共享改革发展的成果，更要在试点突破与修改法律法规上有所作为。